臨汾新聞網(wǎng)訊 人說(shuō)，十年后，最便宜的就是房子，我們現(xiàn)在傾盡三代人所有交首付，再當(dāng)幾十年房奴而買(mǎi)的房子，真的會(huì)在不遠(yuǎn)的將來(lái)變成最便宜的東西嗎?房子還是不是我們資產(chǎn)保值增值的最佳投資選擇?未來(lái)的房?jī)r(jià)到底是升還是降?現(xiàn)在到底是否適合買(mǎi)房?有人說(shuō)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)只是在做“俯臥撐”，不久就會(huì)強(qiáng)力V彈;有人說(shuō)，臨汾的房地產(chǎn)真的到了一個(gè)歷史拐點(diǎn);有人說(shuō)臨汾的房地產(chǎn)存在大量的泡沫，未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)一降到底……眾說(shuō)紛紜，莫衷一是，那么，到底臨汾的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何?

　　◆臨汾樓市什么樣的戶(hù)型最暢銷(xiāo)?

　　據(jù)城西一家房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人回憶，一上市地產(chǎn)公司初到臨汾時(shí)，設(shè)計(jì)的戶(hù)型多為200-400平方米，甚至還有2000平方米的土豪戶(hù)型，然而，這種戶(hù)型的銷(xiāo)售后期乏力，并沒(méi)有很多的土豪客戶(hù)作后期支撐，試想，如果一個(gè)人“土”到能買(mǎi)得起2000平方米的大房子，不就去買(mǎi)別墅了嘛，所以，到現(xiàn)在手里還有一些大戶(hù)型與底層商鋪還沒(méi)有出手。二期工程時(shí)，這家公司顯然是做了功課，接了地氣，開(kāi)發(fā)的戶(hù)型多在100-130平方米之間。

　　這位負(fù)責(zé)人說(shuō)：在我的印象中，2007年-2008年，向陽(yáng)西路華遠(yuǎn)名邸140-180平米的戶(hù)型好賣(mài)，之后，市區(qū)內(nèi)新房的熱銷(xiāo)戶(hù)型面積變化趨勢(shì)分別為130-180平 米，130-150平米，120-130平米，110-130平米，從數(shù)字的變化可以看出，客戶(hù)的購(gòu)房選擇漸趨經(jīng)濟(jì)，這應(yīng)當(dāng)是與臨汾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個(gè)人收入水平有關(guān)，也與人們的逐漸理性有關(guān)。同樣的面積，臨汾人傾向于選擇三居，因此三居室是市場(chǎng)上的主力戶(hù)型。

　　2008-2012年，三四線城市房子賣(mài)得快，當(dāng)時(shí)商品房少，很多家庭有改善居住環(huán)境的愿望和孩子結(jié)婚的實(shí)際需要，市場(chǎng)需求大，況且那幾年臨汾的煤老板多，有錢(qián)人多，很多人掙了錢(qián)都選擇在臨汾置業(yè)買(mǎi)房，一擲千金，臨汾的房地產(chǎn)業(yè)得以短時(shí)間內(nèi)高速發(fā)展。過(guò)去十年的暴漲，買(mǎi)賬的都是60、70后一代，他們經(jīng)過(guò)了十到二十年 的財(cái)富積累，為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)下了高額利潤(rùn)，但是，他們正逐漸老去，需求也正在下降，之前的一單頁(yè)一海報(bào)的營(yíng)銷(xiāo)模式像初戀一樣一去不返，現(xiàn)在的一樓一草加一灘水的產(chǎn)品也不再被認(rèn)可，大家突然變得很挑剔起來(lái)，所以房源滯銷(xiāo)，營(yíng)銷(xiāo)受阻。從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)并沒(méi)有飽和，各房企的發(fā)展很不對(duì)稱(chēng)。有的項(xiàng)目一個(gè)月能賣(mài)100多套房子，有的卻只能賣(mài)幾套，建議開(kāi)發(fā)商要盡量了解客戶(hù)的需求，能隨著客戶(hù)的口味改善改進(jìn)，認(rèn)真分析應(yīng)該蓋什么房，賣(mài)給誰(shuí)，才能有好的銷(xiāo)售預(yù)案，讓客戶(hù)買(mǎi)到更滿(mǎn)意的房子，這樣更有利于發(fā)展?，F(xiàn)在，誰(shuí)的產(chǎn)品合理、服務(wù)體貼、配套齊全，誰(shuí)將占領(lǐng)主要席位。

　　◆房企“放價(jià)”，客戶(hù)仍在觀望

　　過(guò)去的十年，臨汾高樓拔地而起，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，房源屢次清盤(pán)，到處都在大興土木，很多人戲稱(chēng)：臨汾就是一個(gè)大工地?！比欢?，2014年開(kāi)始，房子突然賣(mài)不動(dòng)了，大家好像商量好一樣，都拿著票子站在售樓部東張西望，就是遲遲不下單，開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)，各種促銷(xiāo)打折手段層出不窮，然而，房子銷(xiāo)售依然差強(qiáng)人意。

　　“不好?！迸R汾市區(qū)西南側(cè)一家房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人一開(kāi)口，就讓人心情沉重。據(jù)他介紹，與去年同期相比，他所在的房企不僅價(jià)格基本沒(méi)漲，而且略有下降，最好的戶(hù)型，2013年時(shí)近6000元/平米，現(xiàn)在是5000出頭，這個(gè)價(jià)格在臨汾市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，屬中高端價(jià)位。有的樓盤(pán)雖然報(bào)價(jià)提升了，但是最終的成交價(jià)卻沒(méi)有升，這樣的促銷(xiāo)活動(dòng)對(duì)銷(xiāo)量有一定的拉動(dòng)作用，可是，與以往同期相比，銷(xiāo)量還是下降了40%。據(jù)這位經(jīng)理說(shuō)，他所在的房企是一家國(guó)企，連續(xù)5年在臨汾市銷(xiāo)量第一。

　　“在臨汾這樣的四線城市，很多人一看開(kāi)發(fā)商搞促銷(xiāo)，都認(rèn)為房?jī)r(jià)還能落，最好能在原房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠5-10%?！贝蛩阗I(mǎi)房的林先生說(shuō)，他看了多個(gè)樓盤(pán)，其中不乏讓他十分動(dòng)心的地段和戶(hù)型，不過(guò)，他還是沒(méi)有下決心下單，還希望價(jià)格能再降一些。西華公館發(fā)展經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人張東竹說(shuō)，現(xiàn)在，很多人買(mǎi)房像買(mǎi)股票一樣，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，大多以為現(xiàn)在房?jī)r(jià)有所下降，還希望再等等，再降降，觀望的人特別多，以前發(fā)了傳單、做了廣告就有人咨詢(xún)，可是，現(xiàn)在幾乎沒(méi)有人問(wèn)了，反正你想發(fā)就發(fā)吧，我不一定看，看了也不一定動(dòng)心。

　　◆政策來(lái)拉動(dòng)，臨汾有自己的節(jié)奏

　　為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)家從前幾年的限購(gòu)限價(jià)、抑制泡沫，改為相繼出臺(tái)多項(xiàng)措施鼓勵(lì)有需求者早買(mǎi)房，降準(zhǔn)降息、取消限購(gòu)、放松公積金提取政策等等，以及前段時(shí)間高調(diào)放開(kāi)二孩政策，對(duì)我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)作用如何?多家房企異口同聲：沒(méi)有什么影響?！痹蚝苊鞔_，他們一致認(rèn)為，國(guó)家的政策更適合一二線城市這類(lèi)人口高度密集的大城市，三四線城市對(duì)價(jià)格敏感度低，主要還是看當(dāng)?shù)氐那闆r?！百J款利率雖然降低了，可貸款的難度一樣大，對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，降低的那部分貸款利息不足以直接影響到其買(mǎi)房意愿，該貸還是要貸，無(wú)非是還多還少的問(wèn)題，影響不大;而二孩政策，因?yàn)樯⒆邮钦麄€(gè)家庭的大事情，會(huì)影響其今后幾十年的生活，所以，很多年輕人還沒(méi)有下生二胎的決心，似乎社會(huì)上對(duì)生二胎的熱情也不十分高，所以，有些人設(shè)想的生二胎會(huì)促進(jìn)百姓小房換大房、三房換四房的熱賣(mài)現(xiàn)象并沒(méi)有出現(xiàn)。至于放寬公積金提取政策，對(duì)房市的拉動(dòng)作用也并不明顯，很多人取了公積金并沒(méi)有買(mǎi)房?！?/p>

　　要想促進(jìn)新房銷(xiāo)售，盤(pán)活二手房交易是很重要的一個(gè)方面。市區(qū)內(nèi)大概有60多個(gè)舊小區(qū)，其中有50多個(gè)是集體制產(chǎn)權(quán)，這些小區(qū)一般都有了二三十年的年齡，設(shè)施陳舊、環(huán)境不好、沒(méi)有車(chē)位、戶(hù)型偏小，很多居民有換房的愿望和需求，但錢(qián)不夠。

　　可是，二手房交易涉及補(bǔ)交土地出讓金，然而這些小區(qū)因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，補(bǔ)交依據(jù)不明確，沒(méi)法交易，他們的舊房子不能出手，直接制約了他們換新房的愿望，因此，建議政府對(duì)這類(lèi)問(wèn)題出臺(tái)相應(yīng)的措施，幫助其完善手續(xù)，放松二手房交易，讓更多的人改善居住環(huán)境，這樣，能在很大程度上促進(jìn)新房的銷(xiāo)售。

　　◆都希望再降價(jià)，可幅度很有限

　　“國(guó)家倡導(dǎo)房企適當(dāng)降價(jià)減少庫(kù)存，以刺激房地產(chǎn)的快速消化、發(fā)展。國(guó)家的初衷是好的，可是，降價(jià)的幅度卻沒(méi)有多大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的土地成本、資金成本、人工成本、稅費(fèi)、管理費(fèi)用等成本沒(méi)有降低，且時(shí)間越長(zhǎng)，資金成本等會(huì)越高，房?jī)r(jià)怎么會(huì)低那么多呢?現(xiàn)在，搞一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要蓋100多個(gè)章子，流程多，進(jìn)度慢，資金成本大，假如一家房企買(mǎi)一塊地100多畝，一畝地的均價(jià)七八十萬(wàn)，那么投資額要達(dá)到一兩個(gè)億，一天的利息就要幾萬(wàn)元，一般一個(gè)項(xiàng)目從拿地、辦各種手續(xù)到銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)周期要兩三年，有的甚至四五年，投入巨大，回報(bào)慢。一般來(lái)說(shuō)，觀望的時(shí)間越長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的成本越高，價(jià)格越難以降低，讓利的空間越小?！蔽魅A公館發(fā)展經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人張東竹說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)一年多來(lái)的“寒冬”，價(jià)格已經(jīng)比較實(shí)在，他建議，買(mǎi)房者要該出手時(shí)就出手，既滿(mǎn)足了自己的需求，又平衡了市場(chǎng)的發(fā)展。

　　“我建議朋友們想買(mǎi)的時(shí)候不要等，因?yàn)樵降?，開(kāi)發(fā)商的成本越高，更不容易降下來(lái)?！敝序E國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)企劃部經(jīng)理姬瑞冬也表達(dá)了同樣的意見(jiàn)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房?jī)r(jià)沒(méi)有不漲的理由。房子的價(jià)格，正常來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)穩(wěn)步上升的過(guò)程，這才能與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展及物價(jià)水平相匹配，即便是一年漲100多元，報(bào)價(jià)也是一定要上漲的，搞促銷(xiāo)不代表房?jī)r(jià)可以無(wú)底限地下降?！?/p>

　　◆十年后，最便宜的是房子?

　　濱港龍灣王總對(duì)臨汾房地產(chǎn)業(yè)的前景十分看好：“中國(guó)人多，成家立業(yè)的觀念根深蒂固，并且講究‘有自己的房子’，這是中國(guó)人的人性，可是，一個(gè)不容置疑的問(wèn)題是，土地越來(lái)越少，所以房地產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)不會(huì)衰敗。由于城里人的改善性住房基本已經(jīng)滿(mǎn)足，現(xiàn)在消費(fèi)觀念及客戶(hù)來(lái)源在發(fā)生改變，大多是年輕一代要結(jié)婚的及周邊縣市要進(jìn)城者，很多都是剛需。這就是一個(gè)穩(wěn)定的客源。”

　　“以前，大家都住平房，后來(lái)成了磚混結(jié)構(gòu)的商品房，當(dāng)時(shí)大家也很滿(mǎn)足，后來(lái)高層出現(xiàn)了，小區(qū)內(nèi)環(huán)境好，物業(yè)好，服務(wù)好，于是很多人又選擇了住高層，從2002到2012年，也就十年的時(shí)間，從現(xiàn)在算起，十年以后就是2025年，到那時(shí)，人的需要與想法一定還會(huì)變化，需求也會(huì)不斷提高，說(shuō)不定還會(huì)逆城市化發(fā)展。所以，我并不認(rèn)同‘十年后，最便宜的是房子的說(shuō)法?！送?，臨汾市區(qū)內(nèi)還有很多城中村和老小區(qū)需要改造，開(kāi)發(fā)商還有很大的發(fā)展機(jī)遇。房子的漲價(jià)主要是根據(jù)城市的規(guī)模來(lái)定，臨汾市區(qū)有近百萬(wàn)人口，臨汾的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以一直沒(méi)有出現(xiàn)大的泡沫，最大的因素是人口輸入與輸出平衡，使房地產(chǎn)的銷(xiāo)售相對(duì)平衡。同時(shí)，百姓買(mǎi)房日趨理性，不僅看品牌，還要比品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使百姓的享受意識(shí)得到加強(qiáng)，住了七八年后，新房就成舊房了，人們便再次換新房?？蛻?hù)在挑選新房時(shí)，更注重精神享受，追求更高的性?xún)r(jià)比與舒適度?！敝序E國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)企劃部經(jīng)理姬瑞冬對(duì)臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展很有自己的見(jiàn)地。

　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里，房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用不可低估，幾乎影響到所有行業(yè)的發(fā)展。一年的停漲或下跌不能說(shuō)明趨勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)律就是有漲有跌，一味只漲不跌，那不是房?jī)r(jià)，是年齡。

　　◆市場(chǎng)逐漸規(guī)范，希望政府更多支持

　　從2013年下半年開(kāi)始，政府加大了對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度，對(duì)市場(chǎng)預(yù)售的監(jiān)管?chē)?yán)了，要求封頂才能預(yù)售，責(zé)令多家房企整改，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入淡季，其中，手續(xù)不全的房企已經(jīng)在臨汾市場(chǎng)銷(xiāo)聲匿跡。而其他開(kāi)發(fā)商，則選擇了向健康、正規(guī)的方向發(fā)展。2014年絕對(duì)是房產(chǎn)企業(yè)的“地震年”，房產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)公司死掉一半，不合格的開(kāi)發(fā)商也退出一批，房地產(chǎn)市場(chǎng)從亂到治，逐漸向好。

　　時(shí)過(guò)冬至，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎?春天，萬(wàn)象更新，萬(wàn)物復(fù)蘇。讓我們共同期待房地產(chǎn)下一個(gè)春天的到來(lái)!當(dāng)然，這春天并不是房企高房?jī)r(jià)的春天，而是房地產(chǎn)業(yè)健康有序、合理規(guī)范地發(fā)展，讓房企正常運(yùn)營(yíng)，讓百姓買(mǎi)得起房的春天。

　　記者 韓曉芳