那么,政府到底該如何調(diào)控房地產(chǎn)市場才好呢?常言道,他山之石,可以攻玉。世界上一些市場經(jīng)濟國家和地區(qū)對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無不進行宏觀上的調(diào)控和管理,借鑒參考他們的經(jīng)驗,吸取他們在發(fā)展中的教訓(xùn)可能是有益的。這里我們有意選擇兩個比較典型的案例,一是美國,一是德國。 

“次貸”危機與房價調(diào)控的美國樣本 

在經(jīng)濟遭受周期性衰退和“9·11”恐怖襲擊事件打擊后,美聯(lián)儲從2001年初開始13次降息,并一度將利率維持在1%這一自1958年以來的最低點長達一年之久,美國住房抵押貸款利率也降到30多年來的最低水平。罕見的低利率極大地刺激了人們的購房熱情。截至2005年底,美國住房銷售量連續(xù)5年創(chuàng)下歷史新高,4年時間累計漲幅達到了50.56%,美國房價高漲和全球性的流動性過剩也推動了西方主要發(fā)達國家房價的一路飆升。 

事實上,自2005年底以來美聯(lián)儲就已經(jīng)意識到要防止住房市場泡沫化,在截至2007年6月的兩年里連續(xù)17次提息,美國政府還采取稅收調(diào)節(jié)等措施:一是開征房地產(chǎn)稅,稅率一般為1%至3%;二是針對房屋購買和出售時的差價,一些州政府專門征收房地產(chǎn)增值稅;三是根據(jù)個人信用評級實行差別化貸款政策;四是限制投資性房屋的數(shù)量。但總體來看,美國政府并沒有采取嚴(yán)厲有效的調(diào)控措施,而寄希望于通過市場這只無形的手自我調(diào)節(jié)。 

2007年4月,美國第二大次級房貸公司——新世紀(jì)金融公司的破產(chǎn)就暴露了次級抵押債券的風(fēng)險。同年8月開始,美聯(lián)儲和美國政府采取宏觀經(jīng)濟政策對危機進行干預(yù),主要包括:向市場注入數(shù)千億美元的流動性資金,調(diào)低基準(zhǔn)利率和窗口貼現(xiàn)率,減稅刺激經(jīng)濟等。但這些政策并沒有完全阻止危機的進一步發(fā)展和惡化。次貸危機逐步發(fā)展成為金融危機,并向西方發(fā)達國家和世界范圍蔓延。 

2008年8月,美國財政部和美聯(lián)儲被迫接管“兩房”,9月15日雷曼兄弟公司向法庭提交破產(chǎn)保護申請,一系列突如其來的“變故”使得美國金融危機迅速向全球蔓延。此后,美國政府采取了一系列積極貨幣政策,包括聯(lián)合國際十大金融機構(gòu)推出平準(zhǔn)基金,對AIG施以援手,暫時禁止賣空金融股等。接著,美國政府向國會提交了超過7000億美元的救市計劃,并經(jīng)過多次反復(fù)終獲國會通過。進入2009年,新任總統(tǒng)奧巴馬一上臺就游說國會通過了總額超過8100億美元的新的經(jīng)濟刺激計劃。2009年3月美國政府還通過了2750億美元房地產(chǎn)刺激計劃,包括用750億救900萬“房奴”。 

總之,美聯(lián)儲長期執(zhí)行低利率和過于寬松的貨幣政策,“兩房”的設(shè)立和運作,監(jiān)管的放松和復(fù)雜衍生金融工具的創(chuàng)新,推動了房地產(chǎn)市場的過度繁榮,而在意識到房地產(chǎn)泡沫后,過于依賴稅收和利率手段,依靠市場自我調(diào)節(jié)的做法,最終沒能阻止房地產(chǎn)泡沫的破滅?？偨Y(jié)后一階段的政府行為,已經(jīng)從簡單的信貸和稅收調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變?yōu)樯羁痰呢斦拓泿耪叩娜嬲{(diào)整。但直到2009年5月份,美國房地產(chǎn)市場仍在下滑,國際金融危機似乎仍未見底。 




第一,并不把住宅建設(shè)作為德國經(jīng)濟增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”,而是作為社會福利機制的重要一環(huán)。德國憲法明確規(guī)定“德國是一個高福利國家”,與醫(yī)療、教育等一樣,保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一,是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。房地產(chǎn)政策始終是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執(zhí)政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房價,喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。 

第二,特有的“合同儲蓄”住房金融模式,以及房貸的固定利率機制,為穩(wěn)定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質(zhì)是“合作”而非贏利,合同儲蓄大約占到德國房貸總額的一半左右,另外20%家庭儲蓄,僅有三成住房貸款來自于商業(yè)貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業(yè)貸款)都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。 

第三,稅收調(diào)節(jié)遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益。自有自用的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅,只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。德國法律還規(guī)定,對于房價、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據(jù)德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。 

國際經(jīng)驗的啟示和思考 

綜觀美、德等國房價調(diào)控的經(jīng)驗與教訓(xùn),筆者有以下幾點思考: 

其一,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是必要的也是必須的,同樣,面對國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的巨變,中央調(diào)整房地產(chǎn)政策是及時的有效的。美國次貸危機的教訓(xùn)充分表明,過度相信房地產(chǎn)市場自我調(diào)節(jié)是不行的,如果當(dāng)初沒有實行收緊銀根和地根的政策,沒有加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,沒有大力推進保障性住房的建設(shè),在全球范圍的流動性過剩和人民幣持續(xù)升值的背景下,中國的房價上漲只會更快,房地產(chǎn)泡沫只會吹得更大。正是由于通過全方位的包括經(jīng)濟、行政、法律等手段,實行綜合系統(tǒng)的調(diào)控,對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生起到了積極的抑制作用,才讓我們在國際金融危機爆發(fā)后,受到的沖擊比美國等國家更小一些,房價波動的幅度更窄一些。 

其二,科學(xué)把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定位,不斷完善宏觀調(diào)控政策,改進調(diào)控方式。既要認識到我國正處在城市化、現(xiàn)代化和國際化的進程中,人口增長和收入提高帶來的房地產(chǎn)剛性需求仍然長期存在,房地產(chǎn)業(yè)作為既拉動投資又帶動消費的行業(yè),對于實現(xiàn)“保增長、擴內(nèi)需”的目標(biāo)至關(guān)重要。同時,要認識到人口增長和土地、資源匱乏的現(xiàn)實國情,切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式,逐步降低經(jīng)濟發(fā)展對固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的依存度,降低地方財政收入對土地出讓的依賴。切實調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),大力推進和完善保障性住房制度建設(shè),實現(xiàn)社會公平正義,逐步實現(xiàn)“住有所居”的社會發(fā)展目標(biāo)。過分強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟增長的推動作用,或者過分強調(diào)住房作為社會公平保障的制度安排,都只能使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控偏離科學(xué)發(fā)展的軌道。 

其三,進一步的房地產(chǎn)宏觀政策應(yīng)著眼于構(gòu)建長期穩(wěn)定的房價形成機制。當(dāng)前我國的經(jīng)濟發(fā)展階段,決定了在較長一段時間內(nèi)銀行貸款仍然將是居民購房融資的主渠道。由于世界經(jīng)濟發(fā)展的動蕩和不確定性,國內(nèi)經(jīng)濟特別是城鄉(xiāng)居民收入將進入一個變化較大,增長預(yù)期不確定的時期,而保持融資成本的長期穩(wěn)定、可控是減低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險的主要手段?？梢越梃b德國特有的住房金融模式,也可進一步完善和充分發(fā)揮住房公積金的制度優(yōu)勢,進行大膽的創(chuàng)新,為穩(wěn)定房價提供全面的系統(tǒng)的金融制度支撐。 

事實上,價格優(yōu)惠和政策效應(yīng)是2009年1-4月住房銷售增長的主導(dǎo)原因。能否保持現(xiàn)時的銷售態(tài)勢,首先要求開發(fā)商能以合理的價格促進銷售,促使房價整體平穩(wěn)和理性回歸。一方面房價重拾升勢必然對有效需求產(chǎn)生極大的抑制,另一方面如果房價加速下跌則會進一步打擊開發(fā)商的投資熱情,加劇購房人的觀望,均不利于市場的發(fā)展。但相對于居民的實際住房支付能力,房價從總體上仍然偏高。房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)的“小陽春”現(xiàn)象能否延續(xù)存在很大的不確定性。因此,必須始終堅持加強市場監(jiān)管和金融監(jiān)管,確保信息的公開透明,防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。依法“治市”是政府長期的基本職責(zé),“救市”只能是應(yīng)對極端情況的特殊行為。(黃石松/北京交通大學(xué)) 

來源：新華網(wǎng)

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