6月底，恒大在太原的第六個(gè)項(xiàng)目翡翠華庭、第七個(gè)項(xiàng)目濱河左岸先后開盤，開盤當(dāng)日的成交總金額分別達(dá)到11億元、12億元。對于成交冷清持續(xù)已久的省城樓市來說，恒大兩大新盤業(yè)主到場搶房的景象，讓人們感受到樓市難得的火熱。

上半年收官，省城樓市在恒大翡翠華庭、恒大濱河左岸、萬科藍(lán)山等熱銷樓盤的影響下初顯回暖。然而在供應(yīng)量持續(xù)增加的下半年，省城樓市能否迎來量漲價(jià)升、成交全面復(fù)蘇的好時(shí)機(jī)？眼下，各樓盤開始謹(jǐn)慎迎接下半年的大考——

A 上半年商品住宅量漲價(jià)穩(wěn)

從去年下半年至今年3月底，刺激樓市成交的新政接連不斷。但省城樓市回暖跡象，在今年1-3月表現(xiàn)并不明顯。從4月開始，省城各大樓盤加大營銷推廣力度，部分老項(xiàng)目探市、新項(xiàng)目蓄客的市場反饋改為樂觀。樓市成交走熱的狀況在部分項(xiàng)目、局部區(qū)域表現(xiàn)明顯。

山西世紀(jì)朗潤房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，省城樓市上半年約35個(gè)新老項(xiàng)目有新房源上市。其中，1-3月開盤的項(xiàng)目數(shù)僅有11個(gè)，而4-6月的開盤樓盤數(shù)達(dá)24個(gè)，5個(gè)純新樓盤的開盤時(shí)間集中在5、6月。

與去年上半年相比，省城樓市的成交面積、成交套數(shù)大幅上漲，而價(jià)格趨于平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，省城商品住宅成交套數(shù)為12000余套，成交面積為近150萬平方米，成交均價(jià)在8500元/平方米左右；2014年上半年，省城商品住宅成交套數(shù)為8500套左右，成交面積為100余萬平方米，成交均價(jià)為8120元/平方米左右。兩年同期數(shù)據(jù)中，成交套數(shù)同比增長了50%，成交面積同比增長44%，而成交均價(jià)同比僅增長了4.5%。“全城樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，以及樓市營銷方式的靈動，是促成太原樓市成交回暖的主要因素。”省城資深樓市營銷人士薛錚分析稱，省城樓市的需求量一直較大，而供需結(jié)構(gòu)存在扭曲，即所謂的豪宅項(xiàng)目供應(yīng)量大于需求量。上一輪長達(dá)近4年的調(diào)控，逐漸扭轉(zhuǎn)了這種局面。省城從去年至今開發(fā)的新樓盤，開始走精致、品質(zhì)路線，瞄準(zhǔn)改善型及首次置業(yè)的剛需客戶，狂拼性價(jià)比?？蛻艨梢郧袑?shí)地感受到，房子價(jià)格漲得不快，但品質(zhì)有了明顯的提升。

在上半年35個(gè)開盤放量的新老樓盤中，面積大、單價(jià)高的土豪樓盤數(shù)量大幅減少，單價(jià)過萬元的項(xiàng)目僅有5個(gè)，多數(shù)新增供應(yīng)的樓盤單價(jià)在7000元/平方米至9000元/平方米之間。這當(dāng)中，榮興天順、東山雅居、南寒圣都的單價(jià)低于7000元/平方米。

B 樓市全線升溫有待時(shí)日

不過，省城上半年出現(xiàn)的成交走熱，僅僅算得上回暖，離開發(fā)商期待的樓市成交井噴、快速反彈還相差甚遠(yuǎn)。上半年省城成交火熱的樓盤集中在萬科、恒大、保利幾大一線房企旗下樓盤上，本土房企項(xiàng)目中，僅有辰興·優(yōu)山美郡表現(xiàn)尚可。

記者了解到，純新盤恒大翡翠華庭、恒大濱河左岸兩大樓盤的開盤銷售額高達(dá)11億元、12億元，這個(gè)業(yè)績已超過八成樓盤單盤全年的銷售額。太原萬科藍(lán)山今年上半年的銷售額是去年同期的近兩倍，是萬科集團(tuán)北方區(qū)域的單盤銷售面積冠軍。辰興·優(yōu)山美郡的上半年業(yè)績，是全城本土房企旗下項(xiàng)目的翹楚。

業(yè)界人士分析，上述幾大代表樓盤的熱銷有特殊原因，一是項(xiàng)目本身接地氣、定位精準(zhǔn)，另外附加值高、營銷給力。比如恒大集團(tuán)，在4月推出住宅產(chǎn)品“無理由退房”服務(wù)，提振了業(yè)主的購房信心；而太原恒大濱河左岸、恒大翡翠華庭兩大純新項(xiàng)目，力推學(xué)區(qū)房概念、低首付的付款模式，更是對太原購房者極具殺傷力。

相比而言，綠地、首開、萬達(dá)、星河灣、復(fù)地等一線房企由于上半年戶型配比不佳、新房供應(yīng)不足等原因，銷售業(yè)績表現(xiàn)平平，未現(xiàn)狂銷的狀態(tài)。而個(gè)別名盤因?yàn)闃潜P降價(jià)、學(xué)區(qū)房配套不符實(shí)引發(fā)了業(yè)主大規(guī)模維權(quán)事件，更是讓項(xiàng)目銷售雪上加霜?！霸诩ち业氖袌龈偁幹?，業(yè)主越來越精明理智，營銷推廣的難度和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。”房地產(chǎn)資深銷售人士張建華介紹，以往業(yè)主只關(guān)心項(xiàng)目的戶型、價(jià)格、園林等硬件配套，現(xiàn)在購房者對項(xiàng)目生活氛圍、物業(yè)配套等軟環(huán)境的塑造也很在意，而軟環(huán)境的打造卻比硬件更難。房企在售房時(shí)，信口開河的物業(yè)、教育、生活配套承諾未實(shí)現(xiàn)，會給品牌形象及后期銷售帶來致命的打擊。

張建華稱，樓市復(fù)蘇不能單看某個(gè)樓盤、某個(gè)房企的業(yè)績。太原樓市整體進(jìn)入產(chǎn)品開發(fā)成熟，量價(jià)齊升的狀態(tài)才能算全線升溫。

C 下半年樓盤謹(jǐn)慎入市

業(yè)界普遍的觀點(diǎn)是，省城樓市的此輪調(diào)整已告一段落，在市場已經(jīng)拉開大幕的下半年，由于供應(yīng)量增加、樓盤性價(jià)比提高，省城樓市成交量還將增大，但價(jià)格快速升溫的空間依然有限。

記者了解到，省城下半年新增純新盤將超過5個(gè)，包括南站萬科城、迎西南海公園時(shí)代廣場、萬科金域華府、恒大沙溝項(xiàng)目（案名未定）等。2015年上半年的房地產(chǎn)市場，雖然有所轉(zhuǎn)機(jī)，卻經(jīng)歷了許多挑戰(zhàn)。而這種情況勢必會順延到下半年，樓市巔峰期已過，多數(shù)樓盤的成交增長空間十分有限。

多位資深房地產(chǎn)銷售代理商介紹，目前不僅是中小房企，即使是名企，如何能帶來有效客戶都是一個(gè)難題。正因如此，樓市圈各類電商、團(tuán)購、全民營銷、線上拓客等營銷方式才會風(fēng)起云涌。但到底哪類帶客方式最有效，在樓市營銷圈內(nèi)仍是各執(zhí)一詞，難辨優(yōu)劣?！翱梢灶A(yù)見的是，部分純新樓盤繼續(xù)在價(jià)格及性價(jià)比上大做文章，讓同類競爭樓盤無所適從?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士透露，計(jì)劃下半年開售的長風(fēng)商務(wù)區(qū)某純新項(xiàng)目，開盤價(jià)初步定為9000元/平方米，此價(jià)格讓同區(qū)域過萬級的同類型樓盤，不得已改售為租。而遲遲未見開售動靜的南內(nèi)環(huán)西街某名盤地標(biāo)性項(xiàng)目，因?yàn)橄噜徝P項(xiàng)目的低價(jià)入市，已將開盤日期再度推后。

一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)太原公司負(fù)責(zé)人坦言，除了典型熱銷樓盤之外，上半年多數(shù)中小項(xiàng)目業(yè)績不算太難看，是因?yàn)槿ツ杲Y(jié)轉(zhuǎn)的部分銷售作支撐，外加上半年一系列的新政刺激。但到了下半年，如果以目前的市場情況來看，壓力將會更大。

購房關(guān)注

下半年新房供應(yīng)量充足

下半年，標(biāo)桿房企的可售貨量非常充足。這當(dāng)中，萬科、恒大、富力、華潤等名企旗下項(xiàng)目的可售房源貨值均超過了10億元。

萬科城、萬科金域華府兩大純新樓盤預(yù)計(jì)在9月、10月開盤，兩大純新樓盤首次發(fā)售的戶型主要以精致兩居及精致四居為主。

保利香檳國際一批新房源將在8月入市，戶型包括89、93平方米的兩居；117平方米的三居；135、143平方米的四居房。

廣電·蘭亭御湖城8月有一批新房源入市，戶型以92平方米兩居、122平方米三居、142平方米三居為主，共計(jì)271套房。9月，將有360套44-96平方米的公寓發(fā)售。

辰興·優(yōu)山美郡下半年主推102-160平方米、價(jià)格在5800元/平方米-6000元/平方米的房源。

恒大和平南路西側(cè)的純新盤將開盤，但尚未公布價(jià)格、戶型及開盤時(shí)間。恒大已開盤的山水城、翡翠華庭、濱河左岸、華府、御景灣將繼續(xù)定期加推精致戶型。