“一房二賣”“定金退還”“房屋無法過戶”“戶口無法遷出”及“學(xué)區(qū)房”等問題在二手房買賣糾紛中所占比例最高。為什么這類問題層出不窮呢？究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規(guī)范、約定不明確所致。因為買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來自中介公司或者網(wǎng)上的范本，而這類格式性合同的內(nèi)容或多或少都會存在一些問題。日前，記者向律師進(jìn)行了咨詢，通過對“房屋買賣合同”粗淺的剖析，教會大家如何正確簽訂“房屋買賣合同”，防患于未然。

　　簽訂合同前應(yīng)當(dāng)注意的事項

　　1.核對《房屋所有權(quán)證》（以下簡稱“房證”）上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。

　　2.核實房產(chǎn)證上共有情況是“單獨所有”還是“共同所有”。（注：一些時間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況，需要親自核實）

　　3.查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過戶的情形。

　　4.確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再決定是否購買，如果打算購買已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購買權(quán)”即可。

　　5.買方要睜大雙眼謹(jǐn)防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，一旦預(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動權(quán)。

　　簽訂合同時應(yīng)當(dāng)注意的事項

　　1.核對買賣雙方的基本信息是否填寫完整，與身份證記載是否相一致。

　　在簽訂《房產(chǎn)買賣合同》時要求房屋共有人都要到場，如果有特殊情況確實不能到場的，可以要求其代理人出具“授權(quán)委托書”。

　　如果父母以未成年子女名義購房，由于未成年人是限制民事行為能力人，不能以自己的名義單獨簽訂房屋買賣合同，此時需要法定代理人與其一起簽署。

　　2.核對房屋的基本狀況（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有權(quán)人、所有權(quán)證書編號、規(guī)劃用途和建筑面積等信息）與房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一致。

　　房屋交易稅費承擔(dān)應(yīng)當(dāng)注意的事項

　　1.明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費由雙方共同承擔(dān)，還是各自承擔(dān)。（主要是指：契稅、交易費、營業(yè)稅和個人所得稅等）

　　一方面除了上述主要稅種外，還有必要在“合同其他約定”中對工本費、土地增值稅、查檔費、印花稅等小額稅種進(jìn)行約定，具體細(xì)化應(yīng)由哪一方承擔(dān)。另一方面，還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過戶前，遇國家、本地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易費用增加時由誰來承擔(dān)。如果雙方解除合同，由某一方承擔(dān)，還是由雙方按比例共同承擔(dān)。

　　2.一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費、水電煤氣費等費用的情形，而不能輕信房主一面之詞。

　　3.明確約定“公共維修基金”的歸屬問題，還要約定賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理公共維修基金的過戶手續(xù)。“公共維修基金”需要買賣雙方的配合才能過戶，現(xiàn)實生活中經(jīng)常會發(fā)生因買方拿不出來交款憑證，而無權(quán)享用該公共維修基金的情形，再加上時間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無法對“公共維修基金”進(jìn)行過戶。

　　記者 李媛